När tillträdet till den nya bostaden kommer före pengarna från försäljningen av den gamla kan ekonomin snabbt hamna i kläm. Ett brygglån hos SEB är tänkt att täcka just det tillfälliga gapet, men villkoren, återbetalningen och skatten behöver vara tydliga innan du skriver under. Här går jag igenom hur lösningen fungerar, vad den kan kosta och vilka detaljer som ofta överraskar bostadsköpare.
Det viktigaste att veta innan du använder SEB:s brygglån
- Tillfällig finansiering som löper tills den gamla bostaden är betald, längst 6 månader enligt SEB:s aktuella information.
- 0 procent i ränta och 0 kronor i uppläggningsavgift kan gälla under 2026, men bara om bankens särskilda villkor är uppfyllda.
- Ingen amortering sker normalt under löptiden, eftersom hela lånet återbetalas när försäljningen är klar.
- Ränteavdrag saknas från inkomstår 2026 för överbryggningslån som saknar säkerhet.
- Handpenningslån och brygglån är olika lån, även om de kan användas i samma bostadsaffär.
Så fungerar ett brygglån hos SEB när datumen inte går ihop
Ett överbryggningslån, ofta kallat brygglån, används när du har köpt en ny permanent bostad men ännu inte fått betalt för den gamla. Pengarna finns alltså i praktiken bundna i din nuvarande bostad, medan den nya måste betalas på tillträdesdagen. Lånet löser ett tidsproblem, inte en långsiktig brist på betalningsförmåga.
Det vanliga upplägget är att brygglånet betalas tillbaka i sin helhet när köparen till din gamla bostad har betalat. SEB anger att lånet kan löpa tills dess, men som längst i sex månader. Det gör att du behöver ha en realistisk plan för försäljning, tillträde och slutbetalning redan från början.
Ett enkelt räkneexempel
Anta att din gamla bostad säljs för 4 000 000 kronor. Efter ett befintligt bolån på 2 700 000 kronor och försäljningskostnader på 100 000 kronor återstår ungefär 1 200 000 kronor före eventuell vinstskatt. Om du behöver 1 500 000 kronor till den nya bostaden kan brygglånet täcka mellanskillnaden på 300 000 kronor.
Beloppet bör räknas på den försiktiga sidan. Jag skulle inte använda hela den förväntade vinsten som tillgängligt kapital, eftersom mäklararvode, lösen av lån, flyttkostnader och skatt kan minska summan. En marginal på några procent kan göra stor skillnad om försäljningen drar ut på tiden.
Vilka villkor och kostnader gäller under 2026
SEB:s aktuella erbjudande innebär 0 procent i ränta och 0 kronor i uppläggningsavgift för kunder som uppfyller bankens villkor. Erbjudandet gäller brygglån upp till 10 miljoner kronor när lånehandlingarna upprättas senast den 31 december 2026, och lånet får ändå löpa högst sex månader.
Det här är inte en generell ränta för alla sökande. För att ta del av erbjudandet ska samtliga ägare till den nya bostaden ta bolån hos SEB och ha bankens paket Enkla vardagen. SEB anger också krav på löneinsättning samt samlat sparande och pensionssparande, inklusive månadsparande. Det är därför den individuella offertens villkor som avgör, inte bara den annonserade räntan.
Om kampanjvillkoren inte gäller är räntan normalt rörlig och kostnaden måste räknas ut från den ränta banken erbjuder dig. Ett illustrativt exempel visar storleken: ett brygglån på 800 000 kronor i sex månader med en hypotetisk ränta på 5 procent kostar cirka 20 000 kronor i ränta före skatt. Från och med inkomstår 2026 får du inte räkna med ränteavdrag för den kostnaden.
| Del | Vad du bör kontrollera |
|---|---|
| Ränta | Om 0 procent gäller för dig eller om banken erbjuder en rörlig ränta. |
| Löptid | Återbetalning vid betalning för den gamla bostaden, dock längst sex månader enligt SEB. |
| Avgifter | Uppläggningsavgift, aviseringsavgift och eventuella kostnader vid förlängning. |
| Maximalt belopp | SEB:s aktuella erbjudande gäller upp till 10 miljoner kronor, med särskilda krav. |
| Amortering | Brygglånet är amorteringsfritt, men hela skulden ska återbetalas på slutdagen. |
Jag tycker att man ska be banken skriva ut den totala kostnaden i två versioner, både om bostaden säljs snabbt och om lånet ligger kvar hela maxperioden. Då syns det direkt om kalkylen bara fungerar i ett optimistiskt scenario.
Ansökan, handpenning och återbetalning i praktiken
SEB:s brygglån förutsätter att du kommer att ha bolån för den nya bostaden hos banken. Banken gör dessutom en vanlig kreditprövning och bedömer om hushållet klarar ekonomin under perioden med dubbla boenden och flera lån. Ett lånelöfte för den nya bostaden är därför inte samma sak som ett automatiskt godkänt brygglån.
Förbered underlag som visar köpekontraktet för den nya bostaden, finansieringen, befintliga lån och försäljningsplanen för den gamla bostaden. Banken kan också vilja förstå hur mycket pengar som faktiskt blir kvar efter att det gamla bolånet och försäljningskostnaderna har betalats.
Skillnaden mellan handpenningslån och brygglån
Handpenningen betalas vanligtvis kort efter att köpekontraktet har skrivits under och brukar vara 10 procent av köpeskillingen. Om kapitalet fortfarande är bundet i din gamla bostad kan ett handpenningslån användas fram till tillträdet.
Brygglånet behövs först när du även måste finansiera resten av den nya bostaden innan pengarna från den gamla har kommit in. I vissa fall kan handpenningslånet ersättas av ett överbryggningslån på tillträdesdagen. De två lånen bör ändå hållas isär i kalkylen, eftersom löptid och användning skiljer sig.
Så återbetalas lånet
Återbetalningen sker normalt med likviden från försäljningen av den gamla bostaden. Om försäljningen blir försenad behöver du omedelbart kontakta banken, eftersom ett brygglån inte är tänkt att omvandlas till ett långfristigt bolån utan en ny prövning.
Det största misstaget är att räkna med att köparen alltid betalar enligt ursprunglig tidplan. Ett försenat tillträde, ett brutet kontrakt eller en omförhandling kan skapa ett finansieringsgap som är betydligt dyrare än själva brygglånet.
Så påverkas ränta och bostadsskatt
Räntan på ett brygglån ska inte blandas ihop med skatten på vinsten från bostadsförsäljningen. Det är två separata frågor. Enligt Skatteverket ska ränta på överbryggningslån utan säkerhet inte längre ge ränteavdrag från inkomstår 2026, vilket normalt syns i deklarationen 2027.
För inkomster som hör till 2025 var reglerna annorlunda. Då fick man normalt bara avdrag för hälften av räntan på lån utan säkerhet. Därför kan deklarationen 2026 och deklarationen 2027 behandla liknande lån på olika sätt.
Det vanliga bolånet är däremot kopplat till säkerhet i bostaden. Ränta på ett bolån som uppfyller kraven kan fortfarande ge rätt till skattereduktion enligt de vanliga reglerna. Kontrollera därför hur varje lånedel är klassificerad i avtalet, i stället för att anta att hela finansieringen behandlas likadant.
Läs också: Topplån & bottenlån - Så påverkar skatten ditt bolån
Vinstskatten kan minska pengarna från försäljningen
Om du säljer en privatbostad med vinst är skatten normalt 22 procent av vinsten. Försäljningsutgifter, vissa förbättringsutgifter och tidigare uppskov påverkar beräkningen. Skatteverket anger också att det i vissa fall går att begära uppskov med beskattningen när en ny bostad köps.
Jag skulle ändå inte räkna med ett uppskov innan förutsättningarna är kontrollerade. Ett uppskov skjuter upp skatten, men tar inte bort den. I en brygglånekalkyl ska du därför helst visa både ett scenario med uppskov och ett där skatten betalas enligt ordinarie plan.
Riskerna som ofta missas i kalkylen
Den första risken är att den gamla bostaden säljs för mindre än väntat. Varje 100 000 kronor lägre försäljningspris minskar det kapital som kan användas för att lösa brygglånet. En värdering är ett underlag, inte en garanti.
Den andra risken är att hushållet behöver bära dubbla boendekostnader. Under överlappningen kan du ha ränta, månadsavgift eller drift för två bostäder samt kostnader för flytt och magasinering. Det är den löpande månadsbudgeten, inte bara lånebeloppet, som visar om planen håller.
Den tredje risken är att kampanjvillkoren inte passar din situation. Ett räntefritt erbjudande kan vara attraktivt, men om det kräver att du samlar lön, sparande och pension hos banken bör du jämföra helheten. Ett billigare brygglån kan i vissa fall vägas upp av dyrare bolånevillkor eller mindre flexibilitet på andra produkter.
| Situation | Rimlig åtgärd |
|---|---|
| Gamla bostaden är inte såld | Räkna med högsta möjliga bryggperiod och kontrollera bankens slutdatum. |
| Försäljningen ger lägre nettobelopp | Behåll en kontant buffert och räkna inte med hela bruttopriset. |
| Ny bostad är dyrare än planerat | Kontrollera bolånetaket, amorteringskravet och bankens KALP-kalkyl. |
| Räntefri kampanj gäller inte | Be om en skriftlig totalkostnad och jämför med andra finansieringsalternativ. |
Om du inte har en tydlig försäljningsplan kan det vara klokare att sälja först och köpa därefter, även om det innebär en tillfällig hyreslösning. Brygglån ger frihet i rätt läge, men det ska inte användas för att pressa fram ett köp som hushållets ekonomi egentligen inte klarar.
Gör den här kontrollen innan du tackar ja
- Räkna fram nettot från den gamla bostaden efter lån, arvode, kostnader och eventuell skatt.
- Kontrollera exakt hur länge brygglånet får löpa och vad som händer om tillträdet försenas.
- Be om ränta, avgifter och villkor skriftligt, även om erbjudandet marknadsförs som räntefritt.
- Separera handpenning, brygglån och långsiktigt bolån i din budget.
- Testa kalkylen med lägre försäljningspris och minst några månaders dubbla boendekostnader.
Min bedömning är att ett brygglån hos SEB kan vara en smidig lösning när försäljningen är väl förankrad och ekonomin har marginal. Den viktigaste frågan är inte bara om banken kan finansiera mellantiden, utan om du fortfarande har kontroll om försäljningen tar längre tid eller ger mindre pengar än planerat.
