Att hyra ut i andra hand kan lösa mycket, oavsett om du ska arbeta på annan ort, provbo med en partner eller tillfälligt lämna din bostad. Samtidigt kräver uthyrningen rätt tillstånd, en skälig hyra och ett tydligt avtal, annars kan både bostaden och ekonomin hamna i fara.
Det viktigaste innan du hyr ut bostaden
- Tillstånd krävs normalt från hyresvärden, bostadsrättsföreningen eller hyresnämnden.
- Hyresrätt och bostadsrätt har olika regler för godkännande och hyressättning.
- En skälig hyra bygger på din egen hyra eller bostadens kostnader, inte på vad marknaden råkar tåla.
- Skriftligt avtal bör ange hyra, hyrestid, uppsägning, deposition och ansvar för skador.
- Överskott beskattas, men du kan normalt göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor per bostad och år.
Börja med att avgöra vilken typ av uthyrning det är
Det första jag brukar reda ut är om det verkligen handlar om en andrahandsuthyrning. Det avgör vilka regler som gäller och om du måste be om tillstånd.
Hyresrätt som hyrs ut helt eller självständigt
Om någon annan använder hela hyresrätten självständigt är det en andrahandsuthyrning. Det spelar ingen roll om du tar betalt eller lånar ut bostaden gratis. Du behöver normalt hyresvärdens godkännande eller hyresnämndens tillstånd.
För hyresrätt krävs vanligtvis beaktansvärda skäl. Exempel är tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre vistelse utomlands, sjukdom eller provsamboende. Den som ska hyra måste dessutom vara skötsam och hyran får inte vara oskälig.
Bostadsrätt som upplåts till någon annan
För en bostadsrätt behöver du föreningens samtycke eller tillstånd från hyresnämnden. Här är reglerna något generösare än för hyresrätt. Det räcker normalt att du har skäl för uthyrningen, exempelvis arbete, studier, provsamboende, uthyrning till en närstående eller att bostaden tillfälligt är svårsåld.
Det är ändå inte riskfritt att chansa. Sveriges Domstolar påpekar att en otillåten uthyrning i värsta fall kan leda till att du förlorar bostadsrätten.
Inneboende är något annat
Om du själv bor kvar och hyr ut ett rum är personen vanligtvis inneboende, inte andrahandshyresgäst. Då krävs normalt inte samma tillstånd. Gränsen går vid om hyresgästen får självständigt brukande av bostaden.
En inneboende delar ofta kök eller badrum med dig. Om du däremot flyttar ut och låter personen disponera lägenheten ensam, även under en kort period, kan upplåtelsen bedömas som andrahandsuthyrning.
Så ordnar du tillståndet innan inflyttning
Nycklarna bör inte lämnas över innan tillståndet är klart. Jag rekommenderar också att du sparar beslutet, eftersom det kan behövas om det senare uppstår frågor om avtalet eller hyresgästens rätt att bo där.
- Kontrollera avtalet och föreningens regler. Hyresvärdar och bostadsrättsföreningar kan ha egna rutiner, blanketter och krav på handlingar.
- Ange ett konkret skäl. Beskriv varför bostaden ska hyras ut, när uthyrningen börjar och när den ska sluta.
- Presentera den tilltänkta hyresgästen. Namn och kontaktuppgifter brukar behövas, och ibland även underlag som visar att personen är skötsam.
- Ansök hos hyresnämnden vid avslag. Om hyresvärden eller föreningen säger nej kan du själv ansöka om tillstånd hos rätt hyresnämnd.
- Skriv avtalet med ett villkor. Om avtalet skrivs innan tillståndet är klart bör det stå att avtalet endast gäller om uthyrningen godkänns.
För hyresrätt lämnas tillstånd ofta för högst ett år åt gången. Vid särskilda omständigheter, exempelvis längre arbete utomlands, kan en längre period godtas, men hyresnämnden är normalt försiktig med mycket långa uthyrningar.
En vanlig miss är att tro att ett muntligt godkännande från en kontaktperson hos värden räcker. Be alltid om ett skriftligt besked. Det är betydligt lättare att förebygga en tvist än att försöka förklara en otillåten uthyrning i efterhand.
Sätt en hyra som håller vid en prövning
Att bostaden är dyr att köpa eller ligger i ett attraktivt område betyder inte automatiskt att du får ta ut en hög andrahandshyra. Hyran ska vara skälig utifrån bostadstypen och vad som faktiskt ingår.
| Bostad | Utgångspunkt för hyran | Vanliga tillägg |
|---|---|---|
| Hyresrätt | Din egen hyra, proportionerad efter den del och tid som hyrs ut | Högst 15 procent för möbler samt faktiska kostnader för el, bredband och parkering |
| Bostadsrätt | Kapitalkostnad och faktiska driftskostnader | Rimlig ersättning för möbelslitage och faktiska kostnader |
| Rum i bostaden | Proportionerlig del av bostadens skäliga hyra eller kostnader | Beror på tillgång till gemensamma ytor och vad som ingår |
Hyresrätt
Vid uthyrning av en hyresrätt är din egen hyra normalt den viktigaste utgångspunkten. Hyr du ut möblerat får påslaget inte överstiga 15 procent. El, bredband och parkering får normalt bara tas ut med det de faktiskt kostar.
Exempelvis kan en lägenhet med en förstahandshyra på 8 000 kronor per månad hyras ut möblerad för högst omkring 9 200 kronor, innan faktiska kostnader för exempelvis el läggs till. Det är inte ett automatiskt frikort, men illustrerar hur beräkningen brukar börja.
Bostadsrätt
För en bostadsrätt används i stället en kostnadsbaserad modell. Kapitalkostnaden beräknas schablonmässigt utifrån bostadens marknadsvärde och en skälig avkastningsränta. Därefter kan faktiska driftskostnader som månadsavgift, el och bredband räknas med.
Det spelar alltså ingen avgörande roll hur stort bolån du har. En hög faktisk ränta innebär inte automatiskt att du får höja hyran lika mycket. Jag tycker att det är klokt att dokumentera hur du räknat, särskilt om bostaden har ett högt marknadsvärde eller många kostnader.
En bostadsrättsförening kan dessutom ta ut en avgift för andrahandsuthyrning om stadgarna tillåter det. Avgiften får som mest motsvara 10 procent av prisbasbeloppet per år. För 2026 är det högst 5 920 kronor per år och lägenhet.
Om andrahandshyresgästen anser att hyran är för hög kan frågan prövas av hyresnämnden. Vid hyresrätt kan oskälig hyra i vissa fall återkrävas upp till två år bakåt, räknat från ansökan om återbetalning.
Skriv ett avtal som skyddar båda parter
Ett skriftligt avtal är inte alltid ett formellt krav, men i praktiken är det en av de viktigaste åtgärderna. Utan avtal blir det lätt ord mot ord om betalningar, skador eller när uthyrningen egentligen skulle upphöra.
Avtalet bör minst innehålla:
- parternas namn och kontaktuppgifter
- bostadens adress och vilka rum eller ytor som ingår
- hyresbelopp, förfallodag och vad som ingår
- hyrestid och uppsägningstid
- regler om rökning, husdjur och vidareuthyrning
- depositionens storlek och villkor för återbetalning
- ansvar för skador och onormalt slitage
- villkor om att avtalet gäller först när tillståndet är klart
Gör ett enkelt inflyttningsprotokoll med fotografier, särskilt av golv, köksutrustning, badrum och möbler. Jag rekommenderar också att båda parter signerar en inventarielista. Det kan kännas överdrivet när allt fungerar, men bilderna blir värdefulla om relationen försämras.
Uppsägning och besittningsskydd
Andrahandshyresgästen tar inte över förstahandskontraktet bara för att han eller hon har bott länge i bostaden. Däremot kan regler om uppsägning och besittningsskydd påverka situationen, särskilt vid längre uthyrningar.
Om du vill minska risken för en oklar situation bör avtalet tydligt ange att uthyrningen är tidsbegränsad. Vid längre avtal kan det i vissa fall behövas ett separat avtal om avstående från besittningsskydd som måste godkännas av hyresnämnden.
Skatt, försäkring och ansvar du inte bör missa
Hyresintäkter ska normalt deklareras om uthyrningen ger ett överskott. Skatteverket anger att du vanligtvis får göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor per bostad och år. Därefter beror ytterligare avdrag på vilken bostad du hyr ut.
| Bostadstyp | Ytterligare avdrag |
|---|---|
| Hyresrätt | Den del av din egen hyra som motsvarar uthyrd del och uthyrd tid |
| Bostadsrätt | Den del av månadsavgiften som avser uthyrd del och uthyrd tid, exklusive kapitaltillskott |
| Småhus eller ägarlägenhet | 20 procent av hyresintäkten |
På ett eventuellt överskott är skatten normalt 30 procent. Om du exempelvis hyr ut en bostadsrätt för 12 000 kronor i månaden under åtta månader blir intäkten 96 000 kronor. Efter 40 000 kronor i schablonavdrag, 52 000 kronor i avdragsgill avgift och 800 kronor i uthyrningsavgift återstår 3 200 kronor, vilket ger 960 kronor i skatt.
Du kan däremot inte utan vidare dra av alla verkliga kostnader. Extra möbler, reparationer, lån och ökade driftskostnader är inte automatiskt avdragsgilla enligt reglerna för privat uthyrning.
Försäkring och skador
Kontakta ditt försäkringsbolag innan inflyttning. En vanlig hemförsäkring täcker inte alltid skador eller ansvar vid andrahandsuthyrning på samma sätt som när du själv bor i bostaden.
Du som står på förstahandsavtalet eller äger bostadsrätten har fortfarande huvudansvaret gentemot hyresvärden eller föreningen. Om andrahandshyresgästen stör grannar, skadar lägenheten eller slutar betala är det inte säkert att du kan skjuta problemet vidare.
Läs också: Otillåten andrahandsuthyrning - Så undviker du misstagen
Korttidsuthyrning kan bli en annan verksamhet
Återkommande uthyrning till korttidsboende med dygnspris, städning och hotelliknande service kan bedömas annorlunda än vanlig uthyrning. Vid sådan verksamhet kan moms bli aktuell när omsättningen passerar 120 000 kronor och övriga villkor är uppfyllda.
Den enkla kontrollen jag gör innan första betalningen
Innan någon flyttar in vill jag kunna svara ja på fem frågor: Finns tillståndet skriftligt? Är hyran rimligt beräknad? Är avtalet signerat? Är bostaden och inventarierna dokumenterade? Är försäkringen kontrollerad?
Om svaret är ja har du redan tagit bort de flesta onödiga riskerna. Andrahandsuthyrning kan vara ett smidigt sätt att behålla bostaden under en tillfällig period, men den fungerar bäst när den behandlas som ett tydligt juridiskt och ekonomiskt avtal, inte som en informell tjänst mellan bekanta.
