Vid ett husköp är det normalt köparen som betalar lagfarten, men det finns en viktig juridisk nyans som många missar. Jag går igenom vem som faktiskt ansvarar för kostnaden, hur stämpelskatten räknas, hur lagfarten hänger ihop med bolån och pantbrev samt vilka regler som gäller vid gåva, arv och framtida försäljning.
Det här avgör vem som betalar och hur mycket
- Köparen betalar normalt lagfartskostnaden enligt branschpraxis och köpeavtal.
- Stämpelskatten är 1,5 procent för privatpersoner, beräknad på det högsta av köpeskillingen och föregående års taxeringsvärde.
- Expeditionsavgiften är 825 kronor och tillkommer vid en vanlig ansökan.
- Säljare och köpare har gemensamt betalningsansvar för stämpelskatten gentemot staten.
- Lagfart och pantbrev är olika kostnader som måste tas med i bolånekalkylen.
Vem betalar lagfarten vid ett husköp?
Vid ett vanligt köp av en villa, fritidshus eller annan fastighet är det köparen som normalt betalar lagfarten. Det följer av den praktiska hanteringen eftersom det är köparen som ska registreras som ny ägare och som har skyldighet att ansöka om lagfart.
Parterna kan ändå avtala om en annan fördelning i köpekontraktet. Om säljaren exempelvis lovar att ersätta kostnaden bör det stå tydligt om avtalet gäller både stämpelskatt och expeditionsavgift. Jag rekommenderar att man skriver ut beloppet eller beräkningsmodellen, eftersom formuleringen ”säljaren står för lagfarten” annars kan skapa onödig diskussion.
Det finns också en skillnad mellan vad parterna avtalar sinsemellan och vem staten kan kräva på betalning. Enligt Lantmäteriet har köpare och säljare ett gemensamt betalningsansvar för stämpelskatten. Om köparen inte betalar kan säljaren alltså i vissa fall krävas på beloppet, även om köpeavtalet säger att köparen skulle stå för kostnaden.
Lagfart gäller inte för bostadsrätt
Lagfart används när du köper en fastighet eller tomträtt. Köper du en bostadsrätt registreras du i stället som medlem och ägare till nyttjanderätten genom bostadsrättsföreningen. Där finns normalt ingen lagfart och ingen stämpelskatt på 1,5 procent.
Så räknas kostnaden ut för en privatperson
Vid köp består lagfartskostnaden av två delar. Den ena är stämpelskatten, som är en statlig skatt. Den andra är expeditionsavgiften för själva handläggningen.
| Kostnad | Privatperson |
|---|---|
| Stämpelskatt | 1,5 procent |
| Beräkningsunderlag | Det högsta av köpeskillingen och föregående års taxeringsvärde |
| Expeditionsavgift | 825 kronor |
Underlaget avrundas nedåt till närmaste hela tusental kronor innan skatten räknas fram. Det betyder att ett lågt taxeringsvärde inte alltid leder till en lägre kostnad. Om taxeringsvärdet är högre än priset blir det i stället taxeringsvärdet som styr.
Exempel med ett hus för 3 miljoner kronor
Anta att du köper en fastighet för 3 000 000 kronor och att föregående års taxeringsvärde är 2 700 000 kronor. Eftersom köpeskillingen är högst blir beräkningen följande:
- 3 000 000 × 1,5 procent = 45 000 kronor i stämpelskatt
- 45 000 + 825 = 45 825 kronor totalt
Om taxeringsvärdet i stället är 3 200 000 kronor beräknas skatten på det högre beloppet. Då blir kostnaden 48 000 kronor i stämpelskatt plus 825 kronor i expeditionsavgift, alltså 48 825 kronor.
För juridiska personer, exempelvis aktiebolag, är stämpelskatten normalt 4,25 procent. Det är en väsentligt högre kostnad än för privatpersoner och bör räknas med innan ett bolag köper en fastighet.
När kommer fakturan och hur ansöker du?
Efter att du har köpt fastigheten ska du normalt ansöka om lagfart inom tre månader från förvärvet. Ansökan görs hos Lantmäteriet och ska styrkas med en korrekt undertecknad köpehandling. Brister i avtalet kan göra att ärendet förklaras vilande eller att du måste komplettera.
Fakturan skickas normalt efter handläggningen. Du får vanligtvis 30 dagar på dig att betala, och kostnaden kan därför komma efter tillträdet. Jag brukar råda köpare att reservera pengarna redan på tillträdesdagen i stället för att se fakturan som en överraskning några veckor senare.
Från och med den 1 juli 2026 gäller dessutom stärkta identitetskrav vid vissa ansökningar. Kontrollera därför att personnummer, samordningsnummer eller organisationsnummer är korrekt angivet när ansökan lämnas in.
Vanliga orsaker till extra kostnader
- Ansökan behöver kompletteras på grund av felaktiga eller ofullständiga handlingar.
- Förvärvet sker genom flera separata köpehandlingar, vilket kan ge flera expeditionsavgifter.
- Fastigheten är nybildad eller saknar relevant taxeringsvärde.
- Ägarbytet omfattar en tomträtt eller särskilda villkor som kräver ytterligare kontroll.
Det är sällan själva ansökan som blir dyr. Den stora kostnaden ligger nästan alltid i stämpelskatten, så det är där kalkylen behöver vara noggrann.
Lagfart, bolån och pantbrev är tre olika poster
Lagfarten påverkas inte av hur stort bolån du tar. Stämpelskatten räknas på fastighetens köpeskilling eller taxeringsvärde, inte på lånebeloppet. Däremot påverkar lagfarten hur mycket egna pengar du behöver ha tillgängliga utöver kontantinsatsen.
Pantbrev är en separat kostnad. Pantbrevet visar hur mycket av fastigheten som kan användas som säkerhet för lånet. Finns det redan tillräckliga pantbrev i fastigheten behöver du inte betala ny stämpelskatt för samma belopp.
| Post | Vad den gäller | Typisk kostnad |
|---|---|---|
| Lagfart | Registrering av ny ägare | 1,5 procent av beräkningsunderlaget + 825 kronor |
| Nya pantbrev | Inteckning som används som säkerhet för bolån | 2 procent av nytt inteckningsbelopp + 375 kronor per inteckning |
| Bolån | Finansiering av köpet | Ränta, amortering och eventuella bankavgifter |
Läs också: Skatten på hus i Sverige - Undvik dyra misstag!
Räkneexempel med nya pantbrev
Du köper huset för 3 000 000 kronor och behöver låna 2 400 000 kronor. Om det redan finns pantbrev på 1 800 000 kronor behöver banken nya pantbrev på 600 000 kronor.
- 600 000 × 2 procent = 12 000 kronor
- Expeditionsavgift för en inteckning = 375 kronor
- Ny pantbrevskostnad = 12 375 kronor
Tillsammans med lagfarten i exemplet ovan behöver du alltså planera för ungefär 58 200 kronor i lagfart och nya pantbrev, utöver kontantinsats, besiktning och flyttkostnader. Banken kan hjälpa till att hantera ansökningarna, men fråga alltid om eventuella administrativa avgifter.
Vad gäller vid gåva, arv och bodelning?
Det är inte alltid ett ägarbyte leder till full stämpelskatt. Vid arv och bodelning betalar du normalt ingen stämpelskatt, men expeditionsavgiften på 825 kronor kan fortfarande tillkomma.
En gåva kan däremot bli stämpelskattepliktig om mottagaren tar över lån eller betalar ersättning. Om ersättningen uppgår till 85 procent eller mer av föregående års taxeringsvärde behandlas överlåtelsen normalt som ett köp när stämpelskatten beräknas.
Om en fastighet är värd 2 000 000 kronor enligt föregående års taxeringsvärde och mottagaren tar över lån på 1 700 000 kronor, ligger ersättningen över 85-procentsgränsen. Då kan stämpelskatt tas ut. Vid en gåva under gränsen blir det normalt bara expeditionsavgiften, men skattereglerna kring gåvor och framtida kapitalvinst kan ändå få stor betydelse.
Jag skulle inte skriva ett gåvobrev med övertagna lån utan att först kontrollera helheten. En lösning som sparar stämpelskatt kan påverka mottagarens framtida anskaffningsvärde, skulder och beskattning.
Skatten vid en framtida försäljning
Lagfartskostnaden är normalt inte ett direkt avdrag i deklarationen samma år som du köper huset. Däremot kan lagfart och pantbrev ingå i anskaffningsutgiften när du senare räknar fram vinst eller förlust vid en försäljning.
Skatteverket anger att vissa kostnader som uppstår vid köpet, bland annat lagfart och pantbrev, kan tas med i beräkningen vid en framtida bostadsförsäljning. Det minskar i praktiken den beskattningsbara vinsten, förutsatt att kostnaden hör till den sålda fastigheten.
Spara därför beslut, fakturor och betalningsunderlag. Utan dokumentation kan det bli svårt att visa vilka kostnader du faktiskt haft, särskilt om försäljningen sker många år senare.
Kontrollera detta innan du skriver under
Min viktigaste rekommendation är att du tar fram en full kostnadskalkyl före kontraktsskrivningen. Be om fastighetens taxeringsvärde, kontrollera befintliga pantbrev och räkna på både lagfart och eventuell ny inteckning.
- Vem ska enligt köpeavtalet betala lagfartskostnaden?
- Är det köpeskillingen eller taxeringsvärdet som blir beräkningsunderlag?
- Hur mycket kostar nya pantbrev för det planerade bolånet?
- Finns det särskilda villkor, flera köpehandlingar eller en nybildad fastighet?
- Har du pengar avsatta för fakturan efter tillträdet?
Den enkla tumregeln är att köparen normalt betalar lagfarten, men att avtalet och den offentliga betalningsskyldigheten inte alltid säger exakt samma sak. När du räknar med kostnaden från början blir husköpet betydligt lättare att planera och risken för en dyr överraskning minskar.
