Att köpa hus handlar inte bara om köpeskillingen. Du behöver räkna med egen insats, lagfart, pantbrev, amortering och de skatter som påverkar både köpet och din löpande boendekostnad. Det är ofta just den totala likviditeten, inte priset i annonsen, som avgör om affären går ihop.
I den här artikeln går jag igenom hur stor kontantinsatsen för ett hus faktiskt behöver vara, vad som skiljer den från handpenningen, vilka extra kostnader som följer med ett husköp och hur bolån och skatt påverkar kalkylen i Sverige 2026.
De viktigaste siffrorna innan du börjar leta hus
- Vid köp av ny bostad gäller från 1 april 2026 ett bolånetak på 90 procent, så den egna insatsen är minst 10 procent.
- Handpenningen är normalt runt 10 procent och sammanfaller ofta med kontantinsatsen vid husköp.
- För ett hus tillkommer ofta lagfart på 1,5 procent och pantbrev på 2 procent om nya inteckningar behövs.
- Bolån med hög belåningsgrad amorteras normalt med 2 procent per år över 70 procent och 1 procent per år mellan 50 och 70 procent.
- Ränteavdraget finns kvar för bolån, men lån utan säkerhet ger inte avdrag från inkomstår 2026.
Så mycket egen insats krävs när du köper hus
Jag ser fortfarande många äldre råd som talar om 15 procent, men för nya bostadslån som tas från och med den 1 april 2026 ligger bolånetaket på 90 procent. Det betyder att du normalt behöver minst 10 procent av köpeskillingen i egen kontantinsats när du köper hus.
Med andra ord: om huset kostar 3 miljoner kronor måste du ha minst 300 000 kronor själv, och banken kan i normalfallet låna ut upp till 2,7 miljoner kronor. Gamla kalkyler på nätet kan fortfarande utgå från den tidigare nivån, så dubbelkolla alltid datumet när du jämför råd.
| Huspris | Minsta egen insats | Bolån vid 90 procent |
|---|---|---|
| 2 000 000 kr | 200 000 kr | 1 800 000 kr |
| 3 500 000 kr | 350 000 kr | 3 150 000 kr |
| 5 000 000 kr | 500 000 kr | 4 500 000 kr |
Det här är miniminivån för själva lånet, men det säger inte hela sanningen. Nästa steg är att räkna på vad huset kostar utöver kontantinsatsen, för det är där många första kalkyler blir för snäva.
Det blir nästan alltid dyrare än bara kontantinsatsen
Ett husköp är sällan bara 10 procent i eget kapital. På fastigheter tillkommer normalt lagfart och ofta pantbrev, och det är här många budgetar blir för snäva redan innan första räkningen för flytt och försäkring ens har kommit. Jag brukar därför räkna på två nivåer: minsta kontantinsats och faktisk startkostnad.
Skillnaden mot en bostadsrätt är viktig. Vid ett husköp äger du fastigheten direkt och då följer både lagfart och pantbrev med i kalkylen. Om säljaren redan har pantbrev som räcker kan den delen bli betydligt lägre, men det är inget man ska förutsätta i förväg.| Kostnad | Exempel vid hus för 3 000 000 kr | Kommentar |
|---|---|---|
| Kontantinsats | 300 000 kr | 10 procent av köpeskillingen |
| Lagfart | 45 825 kr | 1,5 procent plus expeditionsavgift |
| Pantbrev | 54 375 kr | 2 procent av ny inteckning plus expeditionsavgift, om pantbrev behöver tas ut för hela beloppet |
| Summa innan flytt och buffert | 400 200 kr | Om fastigheten saknar tillräckliga pantbrev |
För ett hus för 3 miljoner kronor landar alltså startkassan ofta runt 400 000 kronor, inte bara 300 000 kronor. När du ser den summan i praktiken blir det lättare att förstå varför handpenning och kontantinsats ofta blandas ihop.
Så skiljer sig handpenning från kontantinsats
Handpenning är det förskott du normalt betalar i samband med kontraktsskrivningen, och den ligger ofta runt 10 procent av köpeskillingen. Kontantinsatsen är däremot den del av köpet som banken inte lånar ut med bostaden som säkerhet. I dagens regler sammanfaller de ofta, vilket gör begreppen extra lätta att blanda ihop.
Om du inte har pengarna tillgängliga just när kontraktet skrivs kan banken ibland lösa ett tillfälligt handpenningslån eller ett brygglån. Det är en likviditetslösning, inte ett sätt att minska den verkliga egeninsatsen. Så fort pengarna från en bostadsförsäljning kommer in ska lånet normalt lösas.
| Begrepp | När betalas det | Vad är syftet |
|---|---|---|
| Handpenning | Vid kontrakt | Visar att köpet är seriöst och binder affären |
| Kontantinsats | Vid köpet | Den del banken inte lånar ut med bostaden som säkerhet |
| Handpenningslån eller brygglån | Tillfälligt | Bygger bro mellan köp och eventuell försäljning av din nuvarande bostad |
Jag ser handpenningslånet som en tidslösning, inte som extra köpkraft. Men även med rätt kontantinsats är det bankens kalkyl som avgör hur högt lån du faktiskt får.
Det banken räknar på innan lånelöftet blir verklighet
Banken tittar inte bara på om du har sparat ihop rätt belopp. Den gör också en KALP-kalkyl, alltså en kvar-att-leva-på-kalkyl, där den stressar din ekonomi med boendekostnad, levnadskostnader och ränteläge. Jag tycker att den här delen förklarar varför två köpare med samma kontantinsats kan få helt olika besked.
För ett bolån gäller fortfarande amorteringsregler utifrån belåningsgrad. Ligger lånet över 70 procent av bostadens värde ska du normalt amortera 2 procent per år på lånet. Ligger belåningsgraden mellan 50 och 70 procent är nivån normalt 1 procent per år.
| Kontroll | Vad det betyder i praktiken |
|---|---|
| Belåningsgrad | Hög belåning ger högre amortering och ofta hårdare bedömning |
| KALP | Banken räknar på om du klarar vardagen efter boendekostnad |
| Ränteläge | Din ekonomi testas ofta med marginal, inte bara dagens ränta |
| Bankens egna krav | Banken kan kräva mer än miniminivån i regelverket |
Om du lånar 2,7 miljoner kronor till ett hus för 3 miljoner kronor blir amorteringen 54 000 kronor per år, alltså 4 500 kronor i månaden, redan innan räntan räknas in. Det är också därför skatten runt bostaden spelar roll, särskilt när du försöker frigöra kapital från en tidigare försäljning.
Skatterna som påverkar din bostadsekonomi
Här är de skattedelar jag tycker att de flesta missar. De syns inte alltid i köpesumman, men de påverkar både din kontanta startkostnad och din månadsekonomi under lång tid.
Ränteavdraget på bolån
För bolån med säkerhet finns fortfarande ränteavdraget kvar. Skattereduktionen är 30 procent på underskott av kapital upp till 100 000 kronor och 21 procent på delen över det. Det gör att den verkliga räntekostnaden blir lägre efter skatt än den ränta banken visar före avdrag.
Det viktiga 2026 är att lån utan säkerhet inte längre ger avdrag för ränteutgifter från inkomstår 2026. Om du funderar på blancolån för att täcka en del av kontantinsatsen blir den genvägen därför dyrare än många tror.Om du säljer din nuvarande bostad
Har du en privatbostad som ska säljas för att finansiera nästa hus är skatten på vinsten normalt 22 procent. Det gör det viktigt att räkna på nettot, inte på försäljningspriset. I många fall kan uppskov vara ett sätt att skjuta upp beskattningen, men det ska ses som ett likviditetsverktyg, inte som att skatten försvinner.
Läs också: Fastighetsavgift - Så sänker du kostnaden för ditt småhus
Den löpande skatten på huset
Som husägare tillkommer också kommunal fastighetsavgift. För 2026 är den 0,75 procent av taxeringsvärdet, men aldrig mer än 10 425 kronor per bostadsbyggnad. Nybyggda småhus och ägarlägenheter som byggdes 2012 eller senare slipper avgiften i 15 år.När du lägger ihop de här skattedelarna med ränta och amortering får du en mycket ärligare bild av vad huset faktiskt kostar varje månad.
Så bygger jag en trygg plan för köpet
Om jag skulle sätta ihop en enkel och realistisk plan för ett husköp skulle jag börja här:
- Räkna alltid på minst 10 procent av köpeskillingen, men lägg också till lagfart och pantbrev.
- Bygg en buffert på minst några tiotusentals kronor för flytt, försäkring och oväntade kostnader.
- Jämför att sälja först eller köpa först om du redan äger en bostad.
- Undvik att finansiera hela gapet med blancolån, särskilt eftersom räntan på lån utan säkerhet inte längre är avdragsgill från 2026.
- Be banken visa hela månadskostnaden, inte bara räntan, så att du ser amortering, skatt och marginaler samtidigt.
Min praktiska tumregel är att du bör se på huset som ett paket av köpeskilling, egen insats, transaktionskostnader och löpande skatt. Om du räknar på hela paketet från början blir det mycket lättare att avgöra om du ska fortsätta spara, sälja först eller leta efter ett billigare hus som ger bättre marginaler.
